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借地権の譲渡・相続

借地権の譲渡

借地権は建物所有を目的とする地上権と、賃借権の2つがありますが、わが国の借地権のほとんどが賃借権となっています。この賃借権に基づく借地権は自由に譲渡することができず、譲渡するには地主の承諾が必要です。

地主としては、『この人だから土地を貸している』という借地権者(借地権を有する者)への信頼があるわけですから、地主の知らない間に借地権が譲渡され、信頼関係のない人が借主になると、地代を支払わなかったり、建物を無断で増改築したりと、地主に不利益になるような事態が発生し、紛争が生じる危険があるのです。

地主の承諾を得ないで無断で譲渡した場合には、契約違反ということになり、土地の賃貸借契約を解除されてしまうこともあります。

地主が承諾してくれないときには

代諾許可の申立(借地非訟事件)
地方裁判所に訴訟を提起しますが、通常の裁判とは違った方法で審理がなされます(不動産鑑定費用が無償など)。

借地権の相続

借地権も財産なので、当然、相続の対象になります。
まれに借地権の相続を聞きつけた地主から、賃貸借契約書の名義書換や名義書換料の請求をされることがあるようですが、賃貸借契約書をわざわざ作りなおしたり、名義書換料まで支払ったりする義務は全くありません。また、「借地権者がなくなったのだから、土地を返してほしい」という地主の要求に応じる必要もありません。
この点で「借地上の建物を第三者に譲渡する場合には、必ず地主の承諾が必要になる」のとは異なります。

尚、相続した借地権が定期借地権の場合も当然に相続することができますが、存続期間が定められていて、存続期間満了すると借地権は消滅しますので、借地上に建物があれば、解体して土地を地主に返さなければなりません。

※定期借地権・・・
存続期間を50年以上とする借地権で、契約の更新や延長がなく、建物買取請求なども認められていません。


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