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事例紹介

類型的な事例

借地権を贈与されたとして、特別受益になる?!

  • 父が借りていた借地権、兄が取得したと主張しています。
  • 父の借地権、兄が乗っ取ってしまった!
  • 兄が底地を買って、父の借地権を乗っ取ってしまった!
  • 兄が底地を買って、父の借地権は遺産でないと言っている!

設問

(1) 父は、Aさんから土地を借りて、自宅を所有していました。父と同居するようになった兄が以後は地代を払っていたと言います。父が亡くなり、遺産分けの話をしていたら、兄が借地権は俺のものだと主張し、借地権は遺産でないと言っています。

(2) 父は、Aさんから土地を借りて、自宅を所有していました。父と同居した兄が、その後、底地をAさんから買いました。地代は兄が同居した頃から、兄が払っていたようですが、兄の底地取得後は不明です。父が亡くなり、遺産分けの話をしていたら、兄は、土地の完全な所有権は兄が持っていて、借地権は遺産でないと主張しています。

(3) 父は、Aさんから土地を借りて、自宅を所有していました。姉が父と同居するようになり、その頃、姉はAさんから底地を買い取ったようです。父は以後姉に月々4万円を払っていたのですが、姉はこれは生活費の一部だと言い、地代ではなかったと言っています。父が亡くなり、遺産分けの話をしていたら、姉が土地の底地も借地権も取得して、借地権は遺産でないと言っています。

(4) 父はAさんから土地を借りて、自宅を所有していました。弟が父と同居するようになり、その頃弟がAさんから底地を買い取ったようです。以後は、父は地代の支払いをしていなかったようですが、父が亡くなり遺産分けの話をしていたら、弟は父の借地権はもうすでに消滅したと言っています。

回答

借地権が現在あるか否かは、地代の支払いがあるか認定されるか(誰が地代を払っていたか認定されるか)によります。地代の支払いがない以上、借地権の存在を主張することは困難です。
きょうだいが、底地を取得して、そこに父の所有する建物が建っている、そのことに何らの異議を挟む者がいないということは、建物には何らかの土地利用権があったといえます。
それが使用貸借に変化していることはありえます。
そうすると、ほかのきょうだいは、借地権をみすみす取られてしまうのか?
答えは否です。
兄姉弟は、何らの対価も払わないで、借地権を取得して、そのときに、父から兄姉弟には借地権の贈与があったと捉えられます。それは、遺産の先渡しで、特別受益の持ち戻し計算がなされて然るべきでしょう。
(3)の事例については、借地権が遺産であるとされる可能性もあります。借地権の遺産性が否定されても、(1)(2)(3)(4)の各場合について、特別受益の持ち戻しがなされることが、公平です。(判例は肯定H12/3/8家裁審判)

他の問題点

(1) 父に特別受益の持ち戻し免除の意思表示があるか(兄の抗弁)
持ち戻し免除の意思表示があると、持ち戻し計算がなされない。

(2) 父に他に遺産がないとき、超過持ち戻しは戻さなくていいので、結局兄一人得?
借地権1000万円、ほかの遺産1000万円なら、甲乙きょうだい2人が相続人の時、2000万円÷2=1000万円がそれぞれの取り分。甲が借地権を特別受益しているなら、甲はほかの遺産を一切取得できない。
もし、借地権1000万円、ほかの遺産200万円なら、1200万円÷2=600万円がそれぞれの取り分。甲は超過している400万円は返さなくていい。すると、結局乙は200万円のみ得る?

事例紹介 FAQ

借地上の建物を買うときは何に注意すればよいでしょうか。
一番注意しなければならないことは、借地の持主、すなわち地主さんに借地権の譲渡について、その承諾をしてもらってから建物を買うということです。地主の承諾を得るのは、売主の義務です。この手順を踏まず、勝手に建物を買って、その所有権の移転登記をしてしまうと、借地権の無断譲渡となって地主から借地契約を解除され、建物を収去して土地を明け渡さなければならなくなるので、必ず確認しましょう。
ここ数ヶ月間、地代の支払いが滞っています。このまま払わないとどうなるのでしょうか。
地主が人の良い方であれば、口頭で催促されるものの1年位は待ってもらえるでしょうが、通常の地主であれば3カ月滞納すれば契約解除がなされることになると思われます。 地代支払いは権利保全の最低限の条件ですから、他よりも優先してお支払いされることをお勧めします。
借地名義人の父が亡くなった為、地主から「母に名義を変えるのに名義変更承諾料が必要」と言われました。支払わないといけませんか?
相続等によって名義変更する場合も名義変更承諾料を請求する地主がいるようですね。
法律では"他人に譲渡・転貸するときは賃貸人の承諾を受けなければならない"となっていますので、相続によって親族が借地権を引き継ぐ場合は、上記の要件に該当しません。名義変更承諾料を支払う必要はないと思われます。
地主から地代の値上げを要求されていますが、応じられそうにありません。

基本的に、地主は常に地代の値上げの機会をうかがっていると思って下さい。
一般には「地代は物価の変動、公租公課の変動、近隣相場の変動によって増減額の請求ができる」と契約書に記載されています。したがって、借地権者の方からの値下げも可能だということです。
現在の地代支払いに困窮されているのであれば、地主に現状を理解していただくのが一番でしょう。

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