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借地権とは

借地権とは

借地権とは、「建物所有の目的の土地賃借権、地上権 他人の土地に、自己所有の建物を建てる権利」借地法1条のことを言います。

借地権はあくまでも「建物の所有を目的として土地を借りる権利」であり、「ただ単に土地を借りる権利」ではありません。

土地を借りる権利借地権の種類

一般的に、借地権は「借りる目的、及び有償か無償」により発生する権利が異なります。

土地を借りる目的:建物を建てるために借りる

  1. 賃借権(地代:有償)「借地権」
  2. 地上権(地代:有償、または無償)有償のものを「借地権」という。
  3. 使用借権(地代:無償) 借地法1条により「借地権」ではない。

土地を借りる目的:その他の目的のために借りる

  1. 使用借権(地代:無償)
  2. 永小作権(地代:有償)
  3. 地上権(地代:有償、または無償)

特に『土地を借りる目的』が建物所有である場合の賃借権については、平成4 年8 月1 日に制定された「借地借家法(新法)」が適用されますが、新法は【施行後に締結された契約だけ】に適用され、新法以前の契約には旧借地法が適用されます。

借地借家法(新法)について

以前の旧借地法は借地権者に権利の重きを置いたことも多く、貸した土地が戻らないといった問題もあり、その解決のために改正された背景もあるようです。

新法の大きな特徴は「定期借地権(一般定期借地権・建物譲渡特約付借地権・事業用借地権)」が制定されたことで、存続期間も明確に設定されました。借地借家法に関しては貸し手側の権利に重きを置いているようです。

ただし、現在でも旧借地法が多く存在し、おおむねそのまま適用されていることも多く、トラブルになりやすいので注意が必要です。

注意点
  • 契約更新しても旧借地権から借地借家法には切り替わりません。
  • 借地借家法適用のためには、契約をし直す必要があります。

旧借地法と借地借家法(新法)の違い

旧借地権

期間の定めがある場合、堅固な建物は30年、木造等の非堅固の建物は20年より短い期間を定めた場合、期間の定めがないものとみなされます。
期間の定めのない場合は堅固な建物は60年、その他の建物は30年と設定されています。

借地借家法(新法)

期間の定めのない場合は堅固な建物は60年、その他の建物は30年と設定されています。

普通借地権

原則として30年ですが、当事者間でこれよりも長い期間を設定した場合はその期間となります。

一般定期借地権

50年以上

普通借地権

30年以上

事業用借地権

10年以上20年以下

旧借地法だと借地権の存続期間が経過している、もしくは地代滞納があるにもかかわらず、強制的に借地を取り返せないというトラブルなどが起こるため、また、そのことによって土地の高度利用が損なわれてしまうといった理由により、「借地権の存続期間をしっかり設定する」という意図で制定された背景もあるようです。

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