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期間と更新・解除

借地権の更新について

「旧借地法」と新しく制定された「借地借家法(新法)」で若干異なります。

旧借地法では、借地権の存続期間が満了したとき、1)借地人が更新を請求し貸し主から異議がない、2)同じ場合で貸し主に更新拒絶の正当事由がない、あるいは、3)借地人から更新請求がないときにも借地人が使用継続していて、貸し主から異議がない、4)同じ場合で貸し主からの異議に正当事由がないときには、借地権は同じ条件で更新されます。

借地借家法(新法)では、貸し主が更新拒絶できる場合が詳しく規定されて、その意味で更新が強制されることになっています。

更新料の支払い義務について

借地権の更新料の支払い義務については法的には根拠が明確となっていませんが、気をつけなければならない点としては下記のような場合があります。

  • 契約書に明記されている場合
  • 明記されていなくても両者に支払の合意がある
  • 過去に支払がされた実績がある

このような場合に、更新料の不払いを理由に賃借契約を解除された判例もあります。

更新料の相場

更新料の高い低いでしばしば地主さんと借地人の間でもめるケースが多く見受けられます。
慣習上、更新料の相場は「借地権価格の5%前後」や「更地価格の3〜5%前後」が目安となっている事が多いようですが、首都圏では高めになる傾向があるようです。

借地権の解除

地代不払い

地代の対価は賃借権の重要な要素ですので、この不払いがあれば、債務不履行として契約を解除できます。

無断譲渡転貸

借主が地主の承諾を得ずに借地権を譲渡・転貸して、第三者に賃借物を使用収益させたときは、借地権を解除することができます。

判断の基準が難しいので、きちんと地主の承諾をとっておくことが大切です。

特約違反《増改築禁止特約》

通常の建物所有を目的とする賃貸借契約には、特約として、増改築をするには地主の承諾が必要という特約が付されることが多いです。これに違反したときには、債務不履行で地主は契約を解除できます。

信頼関係破壊の理論

ただし、これらの債務不履行があっても直ちに解除権が発生するのではなく、無制限に認められるわけでもありません。(現在の裁判例では、仮に借地権を無断で譲渡したとしても「賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない」事情があると裁判所で判断されれば、解除は無効である、とされています。)

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